부동산 시장, 강남불패의 시대는 끝났나? f. 창조도시경제연구소 이제문 소장
# 반등 조짐 없는 부동산, 아직은 쉬는 타임?
현재 부동산 시장의 하락세가 둔화된 것은 맞습니다. 다만 거래량 등이 개선되어야 시장에서는 반등의 조짐이 보인다고 말할 수 있는데요. 아직까지는 그런 조짐은 없기 때문에 잠시 쉬는 구간으로 보입니다. 정부가 부동산 정책을 발표하면서 떨어지는 속도를 조정하는 역할을 해줬다고 생각합니다.
코로나 전에는 정부 정책의 긍정적인 효과로 인해 상승폭이 둔화되며 무주택자들도 집을 살 수 있다는 희망을 가졌습니다. 하지만 코로나 이후 급격하게 풀린 유동성으로 주택가격이 폭등했고 대부분 사람들은 좌절했는데요.
2022년 금리 인상과 더불어 주택 가격이 추가적으로 하락하면 집을 살 수 있겠다고 생각하는 사람들이 생기기 시작했고, 언론을 통해 매물이 줄어들었다는 소식을 접한 무주택자들이 조급한 마음을 가지는 것으로 보입니다. 다만 지금 주택 가격이 급등하는 장은 아니기 때문에 마음의 여유를 가지고 객관적인 시선으로 보는 것이 필요합니다.
일반적으로 금리 인상의 효과는 6개월~1년 후에 주택 시장에 영향을 미칩니다. 최근에 금리 인상을 한 것은 아직 주택 시장에 반영이 안 됐고, 올해 금리 인상을 종료하거나 하락한다고 해도 시장에 직접적인 영향을 미치는 것은 심리적인 요인이지 지표에 반영된 것은 아닙니다.
재건축에 대한 규제가 대부분 풀렸습니다. 법으로 가야 하는 상황만 일부 남아있지만, 안전 진단 등은 풀렸는데요. 상식적으로 봤을 때 부동산 가격은 올라가야 합니다. 하지만 지금은 오히려 서울 잠실5단지나 은마 아파트는 규제가 풀려도 주택 가격이 하락하고 있는데요. 결국 거시경제 상황이 나쁘면 재건축을 포함한 모든 시장은 다운될 수밖에 없습니다.
규제 완화에 대한 후폭풍은 향후 시장이 살아나면 나타날 것으로 보입니다. 부양책과 금리 인하가 맞물린다면 억눌렀던 수요들이 폭발할 수밖에 없습니다. 그렇다면 시장에서는 공급 부족 현상이 다시 발생할 수 있습니다.
경매가 시장 상황을 파악하는 여러가지 방법 중 하나가 될 수 있는데요. 경매에서 낙찰된 가격은 하락장에 들어갔을 때 최고 가격이 될 수 있습니다. 지역에 따라 낙찰되는 금액은 그 지역의 시장 현황을 볼 수 있다는 순기능이 있습니다.
단지 경매 시장을 바라볼 때 조심해야 하는 것은 감정평가액입니다. 통상적으로 물건에 문제가 생겨 경매 신청을 하면 6개월이상 걸리는데요. 잘못하면 시세보다 비쌀 수 있다는 점을 알아야 하고, 감정평가 일시와 감정평가액, 그 지역의 시세를 비교하며 경매 시장을 살펴봐야 합니다.
전세계의 부동산 시장이 안 좋은 상황에서 금리 인상 시그널로 평가했을 때 한국이 가장 큰 폭으로 하락했습니다. 경제 규모와 가계 부채 등을 따져보면 부채를 많이 차입해서 주택에 투자한 것이 급락하게 된 원인으로 보입니다.
한국 주택 시장에서 아파트는 투자재입니다. 아파트는 현금성자산으로 시간이 지나면 재건축이라는 방법을 통해 집을 가질 수 있기 때문에 선호가 높을 수밖에 없습니다. 단독주택이나 빌라는 투자를 하기엔 적절하지 않다고 봅니다.
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