신탁부동산과 임대차 이야기
필자는 모 금융기관에서 담당 직원들을 상대로 수년째 부동산 신탁 강의를 해 오고 있다. 몇 년 전만 해도, 부동산 신탁과 관련된 사항들은 필자와 같이 전문적으로 이를 다루는 사람들이 아니고서는 접하기 어려웠다. 부동산 신탁은 신탁법이 개정된 2011년 이래, 점차 그 활용 범위를 넓혀 왔다. 특히 최근에는 재건축·재개발까지 부동산 신탁을 통해서 시도하고 있는 추세이기 때문에, 활용도가 점점 높아지고 있다.
신탁된 부동산은 일단 부동산의 소유권이 위탁자에게서 수탁자로 이전된다는 점에서 일반 부동산과 다른 법리가 적용되기 때문에 해당 부동산을 매수하거나 임차할 사람들은 주의해야 한다. 그래서 부동산 신탁으로 어떤 사업을 추진할 때, 신탁회사에서 가장 중점을 두는 부분은 신탁이라는 상품 자체를 이해시키는 것이다. 처음에 이 부분을 잘못 이해하면 답이 없다. 필자도 부동산 신탁을 강의할 때 가장 중점을 두는 부분이 바로 신탁의 개념이다.
최근에 신탁된 부동산의 임대차계약과 관련한 판례가 나와 이를 소개한다. 사실관계는 다음과 같다.
위탁자는 주거용 오피스텔을 담보신탁하였다. 그런데 부동산 신탁계약상 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 있었다. 그리고 수탁자는 위탁자에게 ‘위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’ 라는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였다. 이에 따라서 임차인은 신탁 등기된 오피스텔을 신탁계약의 위탁자로부터 임차하고 확정일자를 받았다. 그런데 이 오피스텔이 공매되어 새로운 소유자가 생겼다. 그러자 임차인이 (기존의 위탁자가 아닌) 새로운 소유자를 상대로 임대차 보증금의 반환을 청구하였다.
주거용 건물의 새로운 소유자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라서 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임차인에 대하여 보증금 반환의무를 부담하게 된다. 그리고 이는 공매로 취득한 경우에도 마찬가지다. 사안의 임차인도 이러한 법리를 주장하며 새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구한 것이다.
그런데 사안의 오피스텔은 신탁재산이므로, 소유자는 수탁자이다. 반면 임대차계약 자체는 위탁자가 체결하였으므로 보증금반환채무를 부담하는 임대인은 어디까지나 위탁자이다. 이러한 경우에 있어서도 신탁자로부터 소유권을 이전받은 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계한다고 볼 것인지가 사례에서 문제되었다.
이에 대하여 우리 대법원은 “이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 수탁자가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 새로운 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다.”라고 하였다.
결국 위 사안에서 임차인의 새로운 소유자에 대한 임대차보증금 반환청구는 기각되었다.
임차인이 자신은 신탁내용을 몰랐었다고 주장하더라도 법원은 이러한 주장을 받아들이지 않는다. 신탁계약의 내용을 확인할 수 있는 신탁원부는 누구나 확인할 수 있도록 등기소에 비치되어 공개되기 때문이다. 이를 신탁등기의 대항력이라고 한다.
따라서 신탁 부동산에 관한 계약을 체결하는 경우에는 신탁계약의 내용을 반드시 확인하여야 한다. 신탁원부는 아직까지 인터넷으로 발급받을 수 없다. 따라서 가까운 등기소를 찾아서 직접 발급받아야만 하는 번거로움이 있다. 하지만 그러한 번거로움이 있더라도 반드시 신탁원부를 확인하여야만 위험을 방지할 수 있다.
부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사
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