"오피스 투자시장 올해 하반기에 봄 온다"

"오피스 투자시장 올해 하반기에 봄 온다"

 

 

[인터뷰] 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아 '기업솔루션팀'고금리가 수년째 지속되며 국내·외 부동산 투자시장 침체에 빠졌다. 상업용부동산도 예외는 아니다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 서울 사무실 매매거래는 총 1043건으로 전년(1507건) 대비 30.8% 감소해 한국은행 기준금리가 인상되기 시작한 2021년(2230건) 이후 2년째 내림세를 보였다. 거래금액은 7조2214억원에서 3조6396억원으로 1년 만에 49.6% 빠졌다.

 

투자자에게는 위기일 수 있는 지금이 시장에 진입을 노리는 이들에겐 기회가 될 수 있다. 고점 대비 가격이 큰 폭 하락하는 동안 기관투자자 등에 밀려 사옥 마련이 쉽지 않았던 기업들도 부동산 매입에 관심을 보이고 있다.

글로벌 부동산 컨설팅기업 '쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아'는 부동산 전략 수립부터 매입·매각 자문, 사옥·연구소 건설 등 다양한 분야의 원스톱 서비스를 담당하는 기업솔루션(Corporate Solution)팀을 신규 론칭했다. 이들을 만나 올해 국내 오피스 투자시장 전망과 임차시장 흐름 등을 들어봤다.
"오피스 투자 시 입지·희소성 등 자체 매력 봐야"부동산 불황 시대에 투자자들이 1순위로 고려해야 하는 사항에 대해 기업솔루션팀은 '오피스 자체 매력'이라는 답변을 내놨다.

이지열 C&W 기업솔루션팀 이사는 "시장이 언제 다시 좋아질지 정확히 예측하는 것은 불가능하다"며 "시장 상황을 고민하기보단 매입을 희망하는 오피스가 가진 입지의 희소성과 임차인 구성, 밸류애드(Value Add·부동산 용도변경이나 리모델링, 증축으로 자산 가치를 높이는 행위) 계획 등을 바탕으로 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

그는 현재 시장이 장기 침체에 있지만 과거 위기와 비교해보면 최악은 아니라고 분석했다. 최근 10년간 저금리가 지속되며 투자시장이 호황이었기에 상대적으로 나쁜 상황으로 보이는 것일 뿐 1990년대 외환위기(IMF)와 2008년 서브프라임 모기지(Subprime Mortgage) 사태보다 낙관적이라는 판단이다.

류인영 C&W 기업솔루션팀 상무는 "대출금리만 봐도 2008년 금융위기 당시 평균 10%였고 외환위기 땐 20%를 넘었다"며 "과거 위기로 인한 학습 효과로 기회를 기다리는 이들이 많고 금리 안정화 이후에는 '효자'가 되어 돌아올 것"이라고 예측했다.

C&W 코리아 기업솔루션(Corporate Solution)팀의 회의 모습./사진=임한별 머니S 기자

한국은행 기준금리에 대해 이들은 추가 인상이 쉽지 않다고 내다봤다. 류 상무는 "실질금리를 보면 기준금리가 곧 내려갈 것 같지만 시점을 확신할 순 없다"며 "실질금리가 2~3%대로 떨어지려면 다소 시간이 소요될 것"이라고 설명했다.

이 이사는 "미국 연방준비제도(FED)가 하반기 금리를 하향 조정하겠다고 선언한 것으로 볼 때 한국도 풀리기 시작할 것"이라며 "프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크로 금융시장 불안을 지속해서 모니터링해야 한다"고 말했다.

이들은 국내 상업용부동산이 지난해 한 차례의 위기를 넘겼다고 진단했다. 주요 입지의 프라임빌딩을 중심으로 거래가 진행되고 있다. 매수인과 매도인 둘 다 고금리에 적응하고 투자 전략을 준비했다는 의미로 읽힌다. 진정한 '빙하기'는 지나갔다.

류 상무는 "지난해에 시중 자금이 없어 이자를 얼마 내든 빌릴 수 있는 돈이 전무했지만 올해는 각 기관에서 어느 정도 예산을 보유했고 금리 하향 조정 가능성도 제시됐다"고 말했다.
"임대료 인하 쉽지 않을듯"신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 유행 이후 한국의 오피스 시장은 임대인 우위 상태를 유지하고 있다. 재택근무 축소와 사무실 복귀가 이뤄지며 공실률이 낮아졌다. 상업용부동산 종합서비스기업 알스퀘어에 따르면 지난해 4분기 서울 주요 권역 오피스의 평균 공실률은 1.8%로 직전 분기 대비 0.4%포인트(p) 하락했다.

'백 투 오피스'(Back to office) 확산의 배경으론 서재가 없는 한국 주거공간의 특성과 대면 업무를 선호하는 업무 방식 등이 작용했다는 분석이다. 류 상무는 "현재 서울에 오피스 공급이 예정된 곳이 마곡을 제외하면 거의 없음에도 수요가 탄탄한 상황"이라며 "당분간 높은 임대료가 유지될 것"이라고 예상했다.

미국은 반대의 흐름을 보이고 있다. 오피스 임차 수요가 8개월 이상 마이너스(-)를 유지하는 모습이다. 전혜원 C&W 기업솔루션팀 차장은 "다수 기업들이 직원의 사무실 출근을 독려하기 위해 식대 등을 제공하는 복지를 선보이고 있지만 실효성이 크진 않다"며 "기업 입장에서 코로나19 유행 당시 재택근무를 해보니 사무실 근무의 필요성이 크지 않아 임대차 재계약 시 사무실 규모를 줄이거나 신규 오피스로의 이전을 미뤄 공실률이 더욱 높아졌다"고 말했다.

류인영 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아 투자자문팀 상무와 이지열 투자자문팀 이사, 전혜원 오피스임차자문팀 차장이 기업솔루션(Corporate Solution)팀에 합류했다. 왼쪽부터 류 상무, 이 이사, 전 차장./사진=임한별 머니S 기자

지난해 말 미국의 대형 공유오피스 기업 '위워크'(wework)가 재무 위기를 견디지 못하고 파산 신청을 한 것도 공실률 상승의 원인으로 작용했다. 미국 대도시 곳곳의 오피스 빌딩에 대형 임차사로 자리했던 위워크의 사업모델이 깨지며 공실 증가에도 영향을 미쳤다.

이런 상황이 국내 기업의 미국 진출에는 도움이 될 수 있다. 신규 오피스 임대차계약이나 임대료를 하향 조정한 재계약이 가능해지기 때문. 전 차장은 "최근 다수의 미국 오피스 임대차계약에서 임대인이 2년 이상 무상 임대료를 제공했다"며 "다만 같은 미국에서 지역별로 상황이 조금씩 다르기에 시장 환경에 대한 이해와 전략 수립이 필요하다"고 조언했다.

올해 미국 오피스의 공실률은 19.7%로 높은 수준이나 플로리다는 팬데믹 이후 리테일 수요가 늘어 임대료가 급등했다. 공실률은 4%대로 줄었다. 공실이 많은 워싱턴에선 임대료 협상이 유리한 환경일 수 있지만 플로리다엔 조건에 맞는 매물조차 없을 수 있다는 의미다.
고객사 부동산 이슈 전담 기업솔루션팀기업솔루션팀은 한 기업의 부동산 이슈에 대한 다각도 솔루션을 제공해 고객이 본업에 충실할 수 있도록 돕는 것이 목표다. 일전에는 고객 요청이 있으면 프로젝트 단위로 팀별 협업이 이뤄졌으나 기업솔루션팀은 기존 팀의 에이스를 차출해 새롭게 조직된 '고객 니즈 대응반'인 셈이다. 고객에게 투자 물건을 소개하고 자문하는 데에서 그치지 않고 기업이 원하는 다양한 유형의 부동산 매매와 임차 등에 대한 최적의 방향을 제공하는 것이 목적이다.

류 상무는 "한 기업에서 일어나는 부동산 이슈를 전부 담당해 사업 종류에 따라 매입·매각부터 임대, 사업 점포 개설이나 공장, 물류센터, 데이터센터 등 다양한 요구가 있을 수 있다"고 소개했다.

이 이사는 "코로나19 유행 이전 부동산 상승기 때는 자산관리사(AMC)나 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통한 기관투자가 대다수였다면 시장이 침체된 지금은 기업투자가가 직접 투자에 나서는 상황"이라며 "이들이 비즈니스에 활용할 부동산을 찾기 시작하며 기업의 전략을 이해하고 금융·부동산 시장의 트렌드를 파악하는 것이 중요해졌다"고 말했다.

기업 특성에 따라 상가부터 오피스, 공장까지 필요로 하는 자산 종류가 일원화돼있지 않다. 팀원들이 여러 부동산 분야에 대한 높은 이해도를 갖춰야 하는 이유다. 최적의 솔루션을 위해 전사 협업체제를 구축했고 기업솔루션팀은 이를 모아 고객에게 전달하는 일종의 창구역할을 한다. 해외 진출을 노리는 기업 고객을 대상으로 전담 수행인력도 별도로 갖췄다. 기업의 정보보안 유지와 단기 프로젝트를 수행해야 하는 기업 고객 입장에선 큰 메리트다.

전 차장은 "인수·합병(M&A) 이슈로 짧은 시간 내 사업을 확장하는 기업의 경우 1년 만에 세계 곳곳의 도시에 오피스를 임차해야 하는 상황이 발생하기도 한다"며 "기업솔루션팀을 통해 안전한 오피스 구축까지 지속해서 프로젝트 관리·감독이 이뤄질 것"이라고 했다.