계약 체결 후 해제·해지된 경우 중개보수 줘야하나

사진=게티이미지뱅크
1. 문제의 제기
개업공인중개사인 “갑”은 “을”의 의뢰를 받고 “을”이 임차·운영하는 식당의 시설과 영업권 등을 “병”에게 권리금 1억원에 양도하는 계약을 중개하였는데, “병”이 계약금만 지급한 상태에서 권리 및 시설 양도·양수계약이 해제된 경우, 중개수수료를 받을 수 있는지 여부가 문제되고, 만일 받을 수 있다면 중개보수 약정에 따른 약정보수를 감액할 수 있는지 여부가 문제된다.
여기서 “갑”의 입장을 살펴보면 “갑”의 노력으로 이미 계약이 체결되었는데, “갑”의 귀책사유 없이 계약이 해제되었다고 하여 중개보수를 받지 못한다면 그동안의 시간과 비용을 들인 것이 억울할 것이고, 반면 “을”의 입장에서 보면 계약이 완성되지 않아 결국 아무런 이득도 취하지 못하였는데 중개보수만 부담하라고 하면 억울해 보인다. 이 경우 과연 누가 구제를 받을 수 있는가.

정답은 중개계약 내용에 따라 승리를 하는 자가 달라질 수도 있다는 것이다. 그래서 계약은 중요하고, 아는 만큼 돈을 번다는 이야기를 하는 것이다.

2. 중개보수 지급의무 여부
공인중개사법에 의하면 중개보수에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다(법 제32조제1항). 이 경우 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다(법 제32조제3항). 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다(령 제27조의2).
법 제32조제1항 단서 즉 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.”라는 규정을 반대해석을 하면, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하지 않고 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에라도 중개보수는 청구할 수 있다는 것인데, 법 제32조제3항은 이러한 보수의 지급시기를 대통령령에 위임하고 대통령령은 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다고 하므로, 다소간에 모순이 발생한다. 즉 거래대금이 전부 지급되지 못하고, 중간에 거래계약이 해제, 무효, 취소된 경우에 과연 중개보수청구권이 있다는 것인지가 의문이 들게 된 것이다.

이러한 법 개정은 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이 2014. 1. 28.자로 전면개정되어, 법 명칭이 공인중개사법으로 변경되면서 신설된 것이다.
법 개정 전에는 시·도조례로 정하고 있었는데, 약정이 있으면 그에 따르고, 없으면, 계약서 작성 시나, 잔금지급 시 등으로 규정하고 있었는데, 법이 개정되면서, 약정이 있을 경우는 그에 따르는 것은 같으나, 약정이 없을 경우에는 거래대금 지급 시로 통일을 한 것이다.
법이 위와 같이 개정됨으로 인하여 당사자간에 약정이 없는 경우에 2가지 견해가 있을 수 있다. 첫째, 중개보수 지급시기를 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 규정한 것은 어디까지나 이미 성립한 중개보수청구권에 대해 ‘행사시기’를 규정한 것이지, 중개보수청구권의 ‘성립시기’를 규정한 것은 아니므로, 중간에 계약이 해제·해지되더라도 중개사의 귀책사유가 없는 한 중개보수는 모두 청구할 수 있다는 견해가 있을 수 있고, 둘째, 약정이 없으면, 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다는 의미는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료되지 못하는 한 중개보수를 청구할 수 없다는 것이므로, 해제 등의 사유가 발생하면 보수청구가 불가하다는 견해가 있을 수 있다.