"공실 찾아 삼만리" 서울 오피스 공급난에 임대료 폭등
6일 글로벌 부동산 서비스 기업 'CBRE코리아'에 따르면 올해 서울 A급 오피스 시장에는 총 22만808㎡ 규모의 신규 자산이 공급될 전망이다. 이 중 18.2%가 사옥 용도로 개발되고 있고 임차형 자산의 약 70%가 이미 선임대 완료된 부분을 감안하면 실질적인 신규 자산의 규모는 다소 제한적일 것으로 보인다.
도심 권역(중구·종로)에는 봉래동 메리츠 사옥와 초동 신규 업무시설의 준공이 예정돼 있으며 각각 연면적 4만279㎡와 3만8860㎡ 규모다. 여의도 권역(여의도·마포)에는 14만1669㎡ 규모의 프라임급 오피스인 TP타워가 상반기 준공을 앞뒀다. TP타워는 지난해부터 활발한 마케팅을 통해 약 90%의 임차인을 확보했으며 사옥 용도의 메리츠 사옥을 제외하면 초동 업무시설이 사실상 금년에 임차 가능한 유일한 신축 A급 오피스일 것으로 예상된다.
내년에는 도심권역의 KT 광화문 사옥이 리모델링을 마친다. 서울 주요 업무권역 내 신규 A급 오피스의 공급이 부재함에 따라 2025년까지 공급은 제한적이라는 예측이 나온다. 중장기적으로는 대규모 공급이 가시화됐다. 2026년 이후 총 105만㎡ 규모의 A급 오피스 신규 공급이 2027년까지 예정돼 있다. 약 40% 규모의 사옥형 자산을 포함해 도심권역에만 91만㎡가 집중될 것으로 보인다. 2027년 기준 도심권역이 21% 성장하면서 서울 A급 오피스 시장의 확대를 견인할 수 있다는 분석이 나온다.
도심권역 내에서도 세부 지역별로 공급량이 상이하게 관찰될 전망이다. 올해 이후 2027년까지 도심권역에서 준공 예정인 A급 오피스 중 66%인 70만㎡가 을지로와 세운 재개발 구역을 중심으로 공급된다. 향후 도심권역의 A급 오피스 지형도 현재 광화문·종로 중심에서 을지로 지역으로 확장될 가능성이 존재한다. 신규 공급 중 일부는 선매입을 통해 사옥 용도로 확정된 것으로 알려져 실제 임대 가능한 규모는 예상보다 축소될 수 있다.
지난 분기 기준 도심권역의 평균 명목임대료는 ㎡당 3만6922원으로 향후 신축 프라임급 규모의 자산 공급이 평균 임대료의 상승을 일부 견인 가능할 것으로 보인다. 신규 공급이 집중된 을지로 지역의 임대료 상승이 두드러질 것이라는 예측이 제기된다.
지난해 서울 A급 오피스 시장의 주요 업무 권역 내 공실은 지속적으로 최저 수준을 유지했다. 잔여 임차 가능 면적이 제한적인 상황에서 신규 임차 면적에서 신규 공실을 뺀 값인 순흡수면적은 7만7670㎡를 기록하며 전년 대비 약 20% 수준으로 크게 축소됐다.
강남권역(강남·서초)에서는 신규 A급 오피스가 공급과 동시에 국내 대기업의 재임대(마스터리스)와 활발한 선임차 활동을 바탕으로 빠르게 안정화됐다. 그 영향으로 2023년 4분기 기준 서울 평균 공실률은 2022년에 이어 1%대의 낮은 수준을 유지했다. 산업군별로는 금융업이 지난해 신규 임대차 거래의 약 절반 비중을 차지했다. 사옥의 리모델링과 재건축으로 인한 이전 활동이 두드러졌다. 기존 오피스의 리모델링이나 증축 등을 통해 건물 가치를 제고하는 밸류애드(Value Add) 전략이 올해에도 지속될 것으로 보인다.
올해 신규 공급 예정 자산의 임대차 가능한 잔여 공실 면적이 이미 대부분 소진되며 신규 임대차 활동 규모는 지난해 수준을 유지하거나 소폭 감소할 것으로 예상된다. 지난해에 이어 도심과 여의도권역의 임대차 활동이 지속되며 해당 권역에 신규 공급되는 A급 오피스가 상당
부분 수요를 흡수할 전망이다. 준공된 앵커원에 이어 TP타워와 봉래동 메리츠 사옥을 중심으로 공실이 해소돼 올해 예상 순흡수면적은 약 24만㎡로 집계됐다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 이사는 "2022년 이후 두 자릿수의 높은 실질임대료 상승세를 나타내고 있는 서울 A급 오피스 시장은 금년에도 성장세가 지속될 것"이라며 "제한적인 공급에 따른 임대차 경쟁 심화가 임대료 상승을 견인하고 있다"고 설명했다.
지난해 신규 공급이 관찰된 여의도와 강남권역에서의 명목임대료(무상 임대를 고려하지 않은 계약서상 임대료) 상승률은 각각 11.8%와 10.7%다. 서울 A급 오피스 평균 명목임대료 상승률은 2000년 이후 최대 수준인 8.9%를 기록했다. 임대인 우위 시장 기조가 이어지며 지난 분기 기준 임차인에게 제공되는 평균 무상 임대료는 약 0.8개월로 확인됐다. 2008년 이후 처음으로 1개월에도 못 미치는 인센티브가 제공된 셈이다. 도심권역에서는 지난 1년 간 0.9개월가량 축소된 1.3개월의 무상 임대가 관찰되며 인센티브의 감소폭이 두드러졌다.
최 이사는 "향후 실질임대료의 변화는 추가적인 조정 가능성이 제한적인 무상 임대보다는 명목임대료 상승에 따라 달라질 것"이라며 "권역별로 1개월 내외의 낮은 무상 임대가 유지되는 가운데 명목임대료의 높은 상승세가 지속되면 시장 평균 실질임대료의 상승에 영향을 미친다"고 내다봤다.
올해 도심과 여의도 권역에서는 5~6%의 명목임대료 상승률이 예상된다. 2027년까지 신규 공급이 부족한 강남권역은 비교적 높은 7%대를 기록할 것으로 보인다. 신규 A급 자산의 준공과 함께 극심한 수요 공급의 불균형이 소폭 해소될 것으로 예상됨에 따라 올해 임대료 성장세는 지난 2년간 성장 폭 대비 다소 감소하면서 실질임대료 상승률은 평균 7%를 상회할 것으로 예상한다. 특히 강남권역에서 임대료의 상승이 두드러지며 타 권역과의 임대료 격차가 확대될 전망이다.
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