[법률플러스] 신탁등기된 건물에 대한 임대차계약
A는 이제 막 회사에 취직한 사회 초년생으로, 회사와 가까운 곳에 거주지를 얻기 위해 전셋집을 알아보던 중 마음에 드는 신축 다세대주택(빌라)을 발견했다. A는 인근 부동산 중개업소에 연락해 위 빌라에 대한 임대차계약을 체결하고 싶다는 의사를 밝혔고, 이에 부동산 중개업자 B는 A에게 위 빌라의 소유자라며 C를 소개시켜줬다. 그런데 A가 위 빌라의 등기사항전부증명서를 확인해보니, 원래 소유자는 C였지만 지금은 D신탁회사가 소유자로 등기돼 있었다. 이에 A는 부동산 중개업자 B에게 이와 같은 사실을 이야기하자 B는 위 빌라의 원소유자인 C와 임대차계약을 체결하면 문제가 없다고 한다. A는 C와 빌라 임대차계약을 체결해도 될까?
부동산신탁이란 부동산을 소유한 사람이 일정 금액의 신탁보수를 지불하고, 해당 부동산의 관리, 처분, 개발을 부동산 신탁회사에 일정기간 동안 위탁하는 것을 의미한다. 이때 원래 부동산 소유자를 위탁자, 신탁회사를 수탁자라 한다. 부동산 소유자가 직접 부동산을 관리, 개발 및 처분하기 어려운 경우 신탁회사와 신탁계약을 체결해 해당 부동산을 관리하는 경우가 왕왕 있다. 이렇게 신탁계약을 체결하는 경우 대내·외적으로 신탁 부동산의 소유권은 수탁자인 신탁회사에 모두 이전된다. 따라서 원칙적으로 신탁회사로 소유권이 이전등기 된 부동산에 관해 임대차계약을 체결하려면 신탁회사와 해야 한다.
다만, 신탁계약서에 ‘신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 수탁자의 사전승낙을 조건으로 위탁자 명의로 체결하되 임대차보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다’는 조항이 포함돼 있다면, 위탁자(원소유자)는 수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있다. 그러나 임대차 보증금은 원소유자(위탁자)가 아니라 신탁회사에 지급해야 한다. (반대로 만일 신탁계약에서 ‘임대차계약 전 수탁사의 승낙을 받은 후 위탁자는 임대차계약의 체결 및 보증금, 임대료 등을 수취할 수 있다’는 기재가 있다면 임차인은 위탁자에게 임대차보증금을 지급해야 할 것이다).
이러한 신탁계약의 내용은 신탁등기 신탁원부에 기록돼 있다. 따라서 신탁등기 된 부동산을 원소유자인 위탁자로부터 임차하려는 임차인은 신탁계약의 내용이 기재된 신탁원부를 열람해 위와 같은 조항이 포함돼 있는지 확인해야 한다. 위와 같은 신탁원부의 열람은 단순히 등기부 열람만으로는 확인할 수 없으며 관할등기소를 방문해 별도의 신탁원부를 발급 받아 확인해야 한다.
결론적으로 위탁자로부터 신탁등기된 부동산을 임차하려고 할 때에는 반드시 신탁원부를 발급 받아 신탁회사의 승낙이 있어야만 위탁자가 임대차계약을 체결할 수 있는지 여부 등을 검토해야 할 것이다. 또 그러한 약정이 있는 경우라면 위탁자가 신탁회사로부터 임대차에 대한 승낙을 실제로 받았는지 여부 등을 추가로 확인하는 것이 반드시 필요할 것이다.
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