재개발정비구역이나 공공택지(신도시 포함) 등 이른바 한국토지주택공사(LH) 주도형 개발사업에서 토지보상을 위한 절차가 개시되면 '협의'를 거쳐야 한다.
이 같은 협의 절차는 사업시행자인 조합 또는 LH 등이 임의로 시행하는 절차가 아니다. 토지보상법은 사업시행자가 공익사업을 위해 토지를 취득해야 하는 등의 사정이 있는 경우 ‘수용재결’에 의해 토지를 취득할 수 있도록 정한다.
다만 일반적으로 알고 있는 수용재결은 강제적인 토지 취득 방법이어서 법에선 이 같은 강제취득 방법인 수용재결로 가기 전 토지주들과 먼저 '협의'를 거치도록 정하고 있다. 즉 사업시행자가 보상공고 이후 진행하는 '협의'는 토지보상법에서 정한 사업시행자의 의무다. 따라서 협의 절차가 아예 이뤄지지 않은 경우에는 수용재결 절차로 넘어갈 수 없다.
그렇다면 이 같은 협의 절차는 어떻게 이뤄질까. 이는 법이 수용재결로 가기 위해 정해놓은 절차다. 때문에 개시되는 것일 뿐 사업시행자가 실질적인 협상 의사를 가지고 임하는 절차가 아님을 알아야 한다. 따라서 토지주들의 기대와는 달리 실질적인 토지가격에 대한 협상이 이뤄지지 않는 경우가 비일비재하다.
통상 보상공고 이후의 협의 절차는 일반적으로 알려진 협상과 같은 방법이 아닌 감정평가에 의해 이뤄진다. 토지보상법은 그 시행령과 시행규칙에서 협의의 절차를 상세히 정하고 있다. 요약하면 협의보상가격을 산출하기 위해 총 3인의 감정평가사에 의해 평가를 받고 그 결과에 따라 평균치 또는 경우에 따라 최고치로 협의보상가격이 결정되는 구조다. 이때 3인의 감정평가사는 시·도지사, 사업시행자, 토지 등 소유자가 각각 1명씩 추천해 선정한다.
3명의 감정평가사에 의해 협의보상가격이 결정되면 사업시행자는 토지주에게 해당 가격을 통지한다. 동시에 계약 체결 의사를 묻는다. 대부분 토지주들은 감정평가에 의해 책정된 가격이 마음에 들지 않아 협의보상가에 의한 계약 체결을 거절하게 되는데 계약 체결에 응하지 않으면 사업시행자는 그제서야 수용재결을 신청할 수 있게 된다.
이 모든 일련의 절차를 경험한 토지주들은 상당한 배신감에 빠진다. 협의 절차를 개시한다고 해서 ‘드디어 진지한 논의를 시작하나’ 했는데 현실은 일방적인 가격 통보로 이뤄지기 때문이다. 결국 토지주들은 협의 절차가 개시되더라도 더 나을 게 없다는 점에서 절대 방심해선 안된다. 동시에 토지소유주에겐 실질적인 협의의 기회는 아닐 수 있다.
따라서 토지주들은 무조건 감정평가의 허점을 찾아 가격을 올리기 위해 수용위원회나 재판부에 강력하게 주장해야 한다. 실제로 협의보상평가는 허점이 매우 많고 법률적으로 검토해 증액을 노려볼 가능성이 충분하다.
이수희 변호사
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