집값 하락세에…보증금> 감정가 서울 경매 빌라 늘어
[아시아경제 김민영 기자, 류태민 기자] 서울 지역 전셋값과 매매가격 하락세가 가팔라지면서 서울 지역에서 경매 신청된 빌라 중 세입자 보증금이 감정가를 웃도는 사례가 속출하고 있다. 이는 경매를 진행해 빌라를 처분해도 세입자의 보증금을 보전해주지 못한다는 것으로 주택 경기 침체로 인한 역전세·깡통주택 확산세가 경매시장에서도 확인된 셈이다.
15일 아시아경제가 지지옥션에 요청해 받은 경매 신청된 서울 빌라 중 세입자의 임차보증금이 감정가보다 더 높은 경매 건수는 2020년 58건에서 2021년 94건으로 증가한 뒤 올 12월(13일기준)까지 141건으로 지난해보다 50% 증가했다. 최근 3년 동안 월별 건수로만 보면 올 12월 40건으로 최대치를 보였다. 임차보증금이 감정가보다 높다는 것은 경매에서 매긴 감정가보다 보증금이 비싸다는 이야기로 이를 처분해도 세입자의 보증금을 모두 돌려줄 수 없다는 얘기다.
전세보증금이 감정가보다 높거나 이에 상응하는 가격이 형성되다 보니 이는 연속 유찰사태로 귀결된다. 결국 해당 세입자가 울며 겨자 먹기로 낙찰받는 상황이 발생한다. 지지옥션에 따르면 올해 1~11월 서울 빌라 평균 낙찰률은 20.06%다. 올 하반기로 갈수록 낙찰률은 더 떨어진다. 9월 12.70%, 10월 12.00%, 11월은 10.00%에 불과하다. 통상 한 번 유찰될 때마다 최저 입찰가가 20~30%씩 낮아지기 때문에 세입자가 돌려받을 수 있는 보증금도 유찰이 거듭될수록 줄어들거나 아예 돌려받을 길이 없게 된다.
이주현 선임연구원은 "유찰이 여러 차례 지속되면 기각이 되거나 보증금을 잃을 염려가 있는 세입자가 그 주택을 매입하는 경우가 발생한다"며 "이는 시세보다 높게 매입한 경우라 결국 세입자가 손해를 볼 수밖에 없다"고 말했다.
깡통전세 기준이 되는 시세 대비 전세금 80% 이상 주택도 유찰 상황이 심각하다. 서울시 강서구 화곡동 A빌라 감정가는 2억1400만원이고 보증금이 1억8000만원(감정가 대비 보증금 약 84%)인데 현재 8회차까지 유찰된 상태다. 21일 열리는 9회차 경매 최저 입찰금액은 3590만원까지 내려갔다.
보증금이 감정가를 추월하는 사례가 늘고 있는 이유는 ‘깡통전세’가 늘었기 때문으로 보인다. 전셋값이 매매가격을 넘는 빌라를 덜컥 샀다가 세입자를 들였는데 주택 가격이 하락 추세를 지속하면 이 빌라는 바로 깡통전세로 전락하게 된다. 전세를 끼고 산 투자자들은 새로운 세입자를 구해 보증금을 내줘야 하는데 전셋값이 하락하면 이전 시세대로 받은 보증금을 돌려주지 못하게 된다. 이러한 상황이 누적되면서 경매시장에 풀린 깡통 빌라 수가 늘어나게 된 것이다.
실제 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 강제경매를 신청하는 임차인이 늘고 있다. 지지옥션에 따르면 올해 1~10월 전국에서 임차인·주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 건수는 총 393건이다. 지난해 통틀어 397건이였다는 점을 감안하면 올해 강제경매 건수는 지난해 수준을 웃돌 가능성이 크다.
김민영 기자 argus@asiae.co.kr
류태민 기자 right@asiae.co.kr
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